W a r n h i n w e i s

Darlehensverträge /
Abwicklung über Notaranderkonto /
Sicherung durch abgetretene Eigentümergrundschulden

Dem Vertrauensschadenfonds sind in jüngster Zeit zunehmend aus dem Bereich mehrerer Notarkammern Anfragen und Meldungen über Darlehensangebote zugegangen, die von Vermittlern stammten, die ihren Geschäftssitz angeblich im Ausland haben.

• Bei den Angeboten handelt es sich um eine Abwandlung des Geschäftsmodells, das mit dem Warnhinweis vom 18.05.2004 Thunderspray Import Export Co. LTD., Gibraltar und Ljubljana, behandelt wurde. Nunmehr ist allerdings von Betreibern aus der Türkei die Rede. In mehreren uns gemeldeten Fällen soll es sich um die FMG Foreign Trade Company handeln, deren Firmenbezeichnung allerdings möglicherweise unberechtigt Verwendung gefunden hat. An dieser Stelle ist auch hervorzuheben, dass ein Wechsel der Firmennamen und auch der Herkunftsorte nicht unwahrscheinlich ist, sondern in Rechnung gestellt werden muss.
  
  Das im Warnhinweis Thunderspray dargestellte Geschäftsmodell ist inzwischen deutlich im Hinblick auf seine wirtschaftliche Plausibilität verbessert worden, so dass nicht bereits auf den ersten Blick das Fehlen jeglicher wirtschaftlicher Grundlage festgestellt werden kann.
   
• In den nunmehr geschilderten Fällen werden Finanzierungen - vermutlich überwiegend zu gewerblichen Zwecken - angeboten, die einen außerordentlich günstigen Zinssatz in der Größenordnung zwischen 3% und 3,2% für eine Laufzeit von 10 bis 12 Jahren vorsehen. Der Kreditbetrag soll in einer Größenordnung von etwa 98% bis 100% zur Auszahlung kommen. Insoweit weicht dieses Modell deutlich von den früheren Fallgestaltungen ab, in denen häufig nur 50% bis 60% zur Auszahlung kommen sollten, weil der einbehaltene Teil der Deckung von Provisionen und der Erwirtschaftung der Rückzahlung dienen sollte.
  
  Der als außerordentlich günstig zu bezeichnende Zinssatz ist allerdings in Verbindung mit der Bereitschaft des Darlehensgebers zu sehen, die von ihm als Sicherheit verlangte Immobilie nicht lediglich zu 100%, sondern teilweise deutlich darüber hinaus bis zu 120% und 130% zu beleihen. Das Zusammenfallen des außerordentlich niedrigen Zinssatzes und die dargestellte Überbeleihung sind im Zusammenhang zu werten, so dass die Zweifel an der wirtschaftlichen Realisierbarkeit verstärkt werden.
   
• Die Darlehensauszahlung soll über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Soweit die Treuhandauflagen missverständlich und unklar formuliert sind, ließen sich derartige Mängel gegebenenfalls noch durch Hinweise korrigieren. Regelmäßig wird aber die Zahlung an die Bestellung einer Eigentümerbriefgrundschuld und die Abtretung an den Darlehensgeber geknüpft. Eine Finanzierungsgrundschuld bei einem ausländischen Gläubiger bedeutet bereits ein höheres Risiko.
  
  In einigen Fällen war sogar vorgesehen, die Darlehensvaluta mit Scheck zur Verfügung zu stellen. Nach unseren Informationen sind bereits einige Schecks nicht eingelöst worden oder die Bank hat auf vorangegangene Anfrage mitgeteilt, sie werde nicht einlösen. In diesen Fällen entstehen bei den angebotenen hohen Darlehensbeträgen erhebliche Rücklastgebühren. Nach Angaben eines Notars wurde sogar bei der Vorlage eines Schecks festgestellt, dass es sich um ein gestohlenes Scheckformular handelte.
  Hervorhebung verdient somit der Hinweis, dass die Annahme von Schecks in diesem Zusammenhang bereits ausscheiden muss.
  
  Selbst wenn die Zahlung auf das Notaranderkonto nur durch Überweisung erfolgen soll, besteht für den Darlehensnehmer letztlich ein unkontrollierbares Risiko, weil er bei Störungen im Darlehensverhältnis Löschungsansprüche pp. im Ausland durchsetzen muss.
  In der zur Verfügung stehenden Zeit erscheint es ausgeschlossen, zuverlässig zu überprüfen, ob der Darlehensgeber in seinem Heimatland zum Geschäftsbetrieb zugelassen ist.
  Regelmäßig ist es allerdings durch eine Anfrage bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht möglich zu überprüfen, ob der Darlehensgeber über die erforderliche Erlaubnis nach § 32 Kreditwesengesetz verfügt. Vermutlich wird sich bereits durch eine derartige Prüfung die fehlende Rechtsgrundlage für die betriebenen Geschäfte sicher feststellen lassen.
   
• Die bisherige Entwicklung der gemeldeten Vorgänge gibt Anlass zur Vermutung, dass nicht beabsichtigt war, tatsächlich Darlehensmittel auf Notaranderkonto zu überweisen. Vielmehr sind angeblich in einigen Fällen Interessenten - nicht zuletzt durch die geschaffene Eile - veranlasst worden, Vorleistungen zu erbringen, die z. B. in dem Abschluss von Kredit- und Restschuldversicherungen sowie Zahlung von Provisionen pp. bestehen.
  
  Der Notar sollte deshalb regelmäßig sorgfältig bei den dargestellten Sachverhalten prüfen, ob er durch die angetragene Verwahrungstätigkeit, zu deren Annahme er nicht verpflichtet ist, dem Ablauf nicht den Anschein der Seriosität gibt. Wenn er den dargestellten wirtschaftlichen Hintergrund erkennt, sollte er auch an der Bestellung der Eigentümergrundschuld nicht mitwirken. Insoweit sind erweiterte Belehrungspflichten analog § 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO und außerordentliche Belehrungspflichten zu beachten.
   
• Abschließend ist noch darauf hinzuweisen, dass im Regelfall ein berechtigtes Sicherungsinteresse nach § 54 a BeurkG nicht bestehen dürfte. Wenn insoweit keine zuverlässige Bewertung erfolgen kann, spricht auch dies dafür, eine derartige Tätigkeit abzulehnen.
  
  Berlin, 20.12.2004